<기부채납 비율>

   ◇도시관리계획 수립 및 변경

　△필수기반시설-개발대상지 면적의 10% 미만 원칙(주변 기반시설 열악 때 최대 15% 미만, 도시지역 5~10%, 비도시지역 10~15%)

　△공공기여 기반시설-토지가격 상승분의 15% 미만

　△기반시설 총부담-대상부지 토지면적 기준 10~20% 수준서 협의(최대 25% 미만, 도시지역 10~15%, 비도시지역 15~20%)

　△용도지역 변경(종세분화 포함), 도시계획시설 해제 등-5% 내외서 협의(최대 10% 미만)

　◇개발행위 허가

　△필수기반시설-대상 토지면적의 5% 내외서 협의(최대 10% 미만)

　지방자치단체의 과다한 기반시설 등 요구를 완충할 정부 차원의 가이드라인이 신설된다.

　다만 부동산경기 침체로 인한 이윤율 감소 등을 고려해 요구 비율을 더 낮추고 지자체가 이를 지키도록 강제할 제재수단까지 정립해야 제대로 된 효과를 낼 수 있다는 게 업계 중론이다.

　29일 관련업계에 따르면 국토교통부는 지구단위계획 등 관리계획 수립이나 개발행위 허가 때 인허가기관의 과도한 기부채납 요구를 완충하기 위한 ‘기반시설 기부채납 가이드라인 및 운영기준안’을 마련하고 지자체 및 업계 의견을 수렴 중이다.

　새 기준은 8월 초까지 업계 및 지자체 의견을 수렴한 후 관련부처 협의를 거쳐 연내 고시, 시행할 예정이다. 적용대상은 국토계획이용법상 각종 개발행위 허가, 특히 도시계획위원회 심의대상이며 도시및주거환경정비법령상 재건축·재개발사업과 도시재정비촉진특별법상 재정비사업에도 준용할 수 있다.

　정부는 기반시설을 개발사업으로 인한 수요증가 등을 해소하기 위한 원인자 부담의 필수기반시설과 용도지역 변경 등으로 인한 개발이익 일부를 지역주민 생활환경 개선과 지역활성화에 활용하기 위한 공공기여 기반시설로 나눠 기준을 차등화했다.

　도시관리계획의 수립이나 변경 등에 대한 기반시설 기부채납률은 필수기반시설의 경우 전체 개발대상지 면적의 10% 미만을 원칙으로 하되 대상지 주변 기반시설이 극히 미흡하더라도 15%를 초과하지 않도록 규정했다.

　기반시설이 충분한 도시지역은 5~10% 내에서, 그렇지 못한 비도시지역은 10~15% 내에서 사업자와 인허가권자가 협의해 결정하라는 의미다.

　공공기여 기반시설은 도시관리계획 수립 및 변경 전후의 이익(감정평가액 차이)인 토지가격 상승분의 15%를 초과하지 않도록 명시했다. 다만 용도지역 변경이나 도시계획시설 해제 등에 따른 공공기여 기반시설에 대해서는 토지면적 5% 내외에서 채납률을 협의하되 10%를 넘지 않도록 따로 규정했다.

　필수기반시설과 공공기여 기반시설을 모두 합친 개발사업자의 기부채납 총 부담률은 대상부지 토지면적의 10~20% 수준으로 규정하되 25%를 초과하지 못하도록 묶었다.

　용적률 등 별도 인센티브를 부여하지 않는 건설업계의 개발행위 허가과정에서 부과하는 기반시설 기부채납률은 대상 토지면적의 5% 내외로 정하되 10%를 넘지 않도록 규정했다.　

　국토부는 또한 기부채납 원칙을 공공성 확보와 적정 수준의 개발이익 보장간 조화로 규정하고 개발사업 추진에 지장을 줄 만한, 과도한 기부채납은 지양하고 채납시설도 해당 사업과 직결된 기반시설에 한정할 것을 명시했다.

　건설업계의 반응은 엇갈린다. 개발사업 때마다 되풀이되는 인허가기관의 과다한 기부채납 요구를 억제할 필요성에는 백번 공감하지만 권장기준만으로 폐해를 근절하긴 어렵다는 판단 때문이다. 오히려 지자체의 기부채납을 조장할 가능성까지 우려한다.

　주택건설협회 관계자는 “현행 주택법상 사업과 무관한 시설 등의 요구가 이미 금지돼 있지만 상당수 지자체들이 예산부족을 이유로 인허가 때 이런저런 요구를 한다. 정부의 권장기준만으로 이를 막는 것은 역부족”이라며 “오히려 지자체들이 사업자에 대한 최소 기부채납 요구율을 정하는 가이드라인으로 인식하는 등 입맛대로 악용할 가능성이 걱정스럽다”고 지적했다.

　정부 차원의 강력한 사후단속 및 감사가 뒷받침돼야 하며 더 중요한 전제조건은 기부채납률 적정화란 설명이다.

　문제는 정부가 제시한 채납률의 적정 여부에 대한 판단이 힘든 점이다. 개발사업별로 면적과 개발이익이 천차만별인 데다 기업의 기밀성격도 강해 잘 공개되지 않기 때문이다. 한국부동산개발협회만 해도 회원사별로 정부 제시 채납률의 적정 여부를 조사하고 있지만 회수율이 미미한 상태다.

　부동산개발협회 관계자는 “과다한 기부채납을 막을 가이드라인은 2000년대 초부터 업계가 줄곧 요구했고 분명히 필요하다”며 “어차피 지자체 등의 개발사업 관련 과다 요구를 피해가긴 어렵겠지만 적어도 가이드라인이 생기면 협상 여지가 생기고 소송 때 승소 가능성도 높아지기 때문”이라고 설명했다.

　다만 정부 기준상 기부채납률은 높아 보인다는 평가다.

　이 관계자는 “최근 개발사업 수익률이 급락하면서 과거와 달리 이익률 10%도 힘들고 적자현장도 많다”며 “가이드라인이 그대로 확정되면 사업자들은 기존의 각종 부담금, 세금에 더해 10~25%의 기반시설 기부채납까지 해야 하는 구조 아래에서는 개발사업을 하기가 어렵다”고 지적했다.

김국진기자 jinny@

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