15년 이상 아파트 3개층까지 증축 허용
공사물량 확대 기대…과당경쟁 등 우려도 

앞으로 지어진 지 15년 이상 된 아파트는 기존 층수에서 최대 3개층까지 수직증축을 할 수 있게 된다. 또한 가구 수를 최대 15%까지 늘릴 수 있게 돼 공동주택 리모델링 사업에 따른 주민들의 공사비 부담이 한층 완화될 전망이다.

국토교통부는 4·1 부동산 대책의 후속조치로 이 같은 내용을 골자로 하는 ‘공동주택 리모델링 제도개선 방안’을 확정했다고 5일 밝혔다.

아울러 새누리당 심재철 의원은 이날 국토부의 제도개선 방안을 담은 주택법 개정안을 의원입법 형식으로 국회에 제출했다.

국토부는 노후 공동주택의 대다수가 재건축 연한에는 미치지 못하지만 주민들이 주차장 부족 및 배관·승강기 노후화 등에 따른 불편을 호소하는 경우가 많아 리모델링 활성화가 필요하다고 강조했다.

15년 이상 아파트 400만호

국토부에 따르면 작년 말을 기준으로 지어진지 15년 이상이 지난 아파트는 전국적으로 약 400만호에 이르는 것으로 나타났다. 하지만 재건축 연한에 다다른 아파트는 약 50만호로 추산된다. 나머지 350만호의 경우 재건축이 가능해지기까지 아직도 많은 시간이 남았다는 의미다.

국토부는 앞으로 노후 공동주택의 재고가 점차 증가할 것으로 예상하고, 재건축의 대안으로 리모델링 사업 활성화 쪽으로 정책의 추를 기울여 왔다.

리모델링은 준공 후 15년이 지난 공동주택이면 가능해 40년 이상이 경과해야하는 재건축보다 사업추진이 한결 쉬운 이점이 있다.

또한 기존 건물을 완전히 허물고 새로 짓는 재건축과는 달리, 리모델링은 건물의 골격을 유지한 상태로 대대적인 수선 및 보강공사를 추진하게 된다.

세대수 범위 늘려 주민부담 완화

국토부가 확정한 ‘공동주택 리모델링 제도개선 방안’은 공동주택의 수직증축 허용범위와 안전성 확보방안 등에 대해 상세히 규정하고 있다.

우선 수직증축을 최대 3개층까지 허용하도록 하되, 구체적인 허용범위는 대통령령으로 정하도록 했다. 국토부는 15층 이상 공동주택은 최대 3개층을, 14층 이하는 최대 2개층을 올릴 수 있도록 할 방침이다.

이와 함께 리모델링에 대한 공사비 부담을 덜 수 있도록 수직증축으로 늘릴 수 있는 세대 수의 범위를 10%에서 15%로 높이기로 했다.

100세대가 사는 아파트에 현행 기준을 적용할 경우 10세대를 더 만들 수 있지만 앞으로는 15세대까지 만들 수 있게 되는 셈이다.

단, 신축당시의 구조도면이 없는 경우에는 수직증축을 허용하지 않기로 했다. 건축물의 기초 등에 대한 상태를 파악하기 어렵고 완벽한 복원에 한계가 있기 때문이다.

세대당 증축가능 면적은 현행대로 유지된다. 85㎡이하 주택은 기존면적의 40% 이내에서, 85㎡가 넘는 주택은 30% 이내에서 증축이 허용된다.

안전성 확보는 어떻게

수직증축 허용에 따른 안전성을 확인·검증할 수 있도록 안전진단을 강화하고 전문기관의 검토절차를 신설하는 등 관련 절차를 보완하도록 했다.

주요 내용을 보면, 우선 증축범위의 적정성을 판단하기 위해 건축심의 이전에 구조계획에 대해 전문기관에서 안전성을 검토하도록 했다. 아울러 제출된 실시설계도서의 구조안전성 등을 최종 평가하기 위해 전문기관에서 2차례에 걸쳐 안전성 검토를 하도록 규정했다.

대도시, 기본계획 수립 의무화

특별시·광역시와 50만 이상 대도시는 ‘리모델링 기본계획’을 의무적으로 수립하도록 했다. 이를 통해 세대수 증가에 따른 기반시설의 영향 등을 검토하고 리모델링 사업이 일시적으로 집중되는 문제를 방지할 수 있는 방안을 마련하도록 했다.

이는 리모델링이 확대 허용될 경우 세대수 증가에 따른 도로 등 교통시설이 부족해지거나 일시적으로 이주수요가 늘어날 수 있어, 이를 계획적으로 관리할 필요성이 있음을 감안한 것이다.

또한 특정지역에서 리모델링 사업이 일시에 과도하게 집중돼 주변지역 전세난 등 주거불안이 현저히 우려되는 경우에는 국토부 장관이 리모델링 허가 시기 등을 조정하도록 지방자치단체에 요청할 수 있는 절차를 마련했다.

맞춤형 리모델링 유형 구체화

이처럼 수직증축 리모델링 사업의 길을 튼 것과 함께 주민의 요구사항을 반영한 ‘맞춤형 리모델링’도 활성화된다.

국토부는 사업비 부담이 어려워 수직증축 리모델링 추진이 곤란한 단지에 대해서는 주민 불편사례를 선택적으로 개선하는 맞춤형 리모델링을 시행할 수 있도록 적극 지원해 나가기로 했다.

맞춤형 리모델링은 크게 수선형 리모델링과 증축형 리모델링으로 구분된다.
수선형 리모델링은 전기 소방시설 및 건축마감재 등을 교체하거나 방범안전 강화를 위해 방범창 CCTV 등을 설치하는 경우가 해당된다.

증축형 리모델링은 거실 등의 전용면적 확장이나 필로티(주차장 등으로 이용하기 위해 기둥만 세우고 빈 공간으로 남겨둔 곳) 건설, 세대수를 늘리기 위한 공사 등이 해당된다.

이외에도 국토부는 불편사례별 리모델링 유형, 공법 및 단가정보 등 주민이 참고할 수 있는 가이드라인을 마련하는 등 맞춤형 리모델링 활성화 방안을 적극 추진키로 했다.

사업 활성화 기대…숙제는 수두룩

이번 조치는 부동산 경기 활성화에 대한 정부의 의지를 반영한 것으로 주택법 개정작업이 완료돼 시행될 경우 주택 리모델링 사업이 한층 활기를 띨 것으로 전망된다.

이에 따라 아파트 증축관련 각종 공사 발주가 활성화되고 정보통신·전기공사 등의 전문시공분야 사업물량도 늘어날 것으로 기대된다.

그러나 공동주택 리모델링의 안전성에 대한 우려가 여전히 크고, 증축 규모와 공사비 부담 등을 둘러싸고 주택 소유자간 이해관계가 복잡하게 얽힐 수 있다는 점을 간과할 수 없다. 이에 따라 본격적인 사업활성화 단계에 이르기까지는 적잖은 진통이 뒤따를 전망이다.

또한 건설경기 침체로 공사수주에 큰 어려움을 겪고 있는 시공업체들이 리모델링 사업에 몰릴 경우 과당경쟁에 따른 공사비 하락과 업계의 수익성 악화 등의 문제를 초래할 개연성을 배제할 수 없다.